La Corte Suprema confirmó el término de un contrato de arrendamiento celebrado respecto de un inmueble, luego de que la arrendataria dejara de pagar las rentas pactadas y alegara que el inmueble arrendado no había sido entregado en condiciones aptas para instalar un centro médico.
En una sentencia dictada el 15 de octubre de 2026, Rol 34720-2025, la Primera Sala rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por Prestaciones de Servicios y Especialidades Médicas HCH SpA contra el fallo de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, que había confirmado la decisión del Segundo Juzgado de Letras de Calama.
La resolución de primera instancia declaró terminado el contrato, ordenó la restitución del inmueble y condenó a la arrendataria al pago de $207.909.738 por concepto de rentas adeudadas, además de aquellas devengadas durante la tramitación del juicio y hasta la entrega de la propiedad. También acogió parcialmente la demanda reconvencional, ordenando la devolución del mes de garantía, equivalente a $8.801.892.
La disputa por el destino del inmueble
La empresa arrendataria sostuvo que el inmueble había sido tomado en arriendo para instalar un centro médico de rehabilitación kinésica, un laboratorio de toma de muestras y otros servicios asociados a actividades médicas y dentales.
Según alegó, la propiedad no contaba con las condiciones técnicas y sanitarias necesarias para desarrollar ese proyecto. La empresa afirmó haber incurrido en gastos de reparación y regularización, y sostuvo que el arrendador había incumplido su obligación de entregar y mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el fin convenido.
Sobre esa base, opuso la denominada excepción de contrato no cumplido, argumentando que no correspondía exigirle el pago de las rentas mientras el arrendador no cumpliera sus propias obligaciones.
El arrendador, en cambio, sostuvo que el contrato establecía que el inmueble se destinaba a fines comerciales, sin mencionar específicamente la instalación de un centro médico. También alegó que la arrendataria había continuado explotando comercialmente la propiedad y que varias obras o modificaciones se habrían ejecutado sin su autorización.
La interpretación de la Corte Suprema
La Corte Suprema centró su análisis en el contenido del contrato. Según la sentencia, la cláusula respectiva indicaba que el inmueble era arrendado para fines comerciales, mientras que otra estipulación señalaba que la arrendataria lo había recibido en buen estado de conservación y a su entera conformidad.
El tribunal consideró que no se acreditó que las partes hubieran pactado expresamente que el inmueble sería destinado a una clínica o que el arrendador asumiría la obligación de obtener autorizaciones sanitarias especiales.
La sentencia también tuvo presente que, de acuerdo con la prueba pericial, el edificio había sido diseñado principalmente para oficinas, aunque podía ser utilizado para actividades comerciales. El desarrollo de actividades médicas o dentales requería, además, autorizaciones de los organismos competentes.
En ese contexto, la Corte concluyó que la obtención de dichas autorizaciones correspondía a la arrendataria y que no podía exigirse al propietario una obligación superior a la establecida en el contrato.
Falta de pago y rechazo de la excepción
Otro elemento determinante fue que la arrendataria no acreditó el pago de las rentas reclamadas.
Los tribunales de instancia también consideraron que no se había demostrado que la empresa hubiese informado oportunamente al arrendador sobre los desperfectos cuya reparación le atribuía, ni que las modificaciones efectuadas en el inmueble contaran con la autorización exigida por el contrato.
Por ello, la Corte Suprema estimó que la arrendataria no podía ser considerada una contratante diligente y descartó que estuviera habilitada para suspender unilateralmente el pago de las rentas.
El máximo tribunal sostuvo que, mientras el inmueble pudiera servir para el destino comercial pactado, la frustración del proyecto empresarial específico de la arrendataria —en este caso, la instalación de un centro médico— no podía trasladarse automáticamente al arrendador.
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