En sentencia dictada el 14 de enero de 2025, en la causa Rol 245931-2023, la Primera Sala de la Corte Suprema rechazó acción de cobro de rentas incoada por arrendador al configurarse excepción de contrato no cumplido ya que este último cumplió imperfectamente su obligación de entrega al no contar con patentes municipales.
El fallo argumentó que «una lectura de la excepción de contrato de cumplido del artículo 1552 del Código Civil con efecto extintivo, se sustenta, nuevamente, en el artículo 1932 del mismo cuerpo legal, que en caso de impedimento de uso de la cosa, reconoce al arrendatario la facultad de resolver el contrato y si la cosa sirve, pero imperfectamente, el derecho a la reducción proporcional de la renta. Pues bien, así como la arrendataria tiene derecho a la reducción proporcional de la renta en caso que la cosa sirva, pero imperfectamente; si la cosa no sirve en lo absoluto, como sucede en este caso, la arrendataria queda liberada de la obligación de pagar la totalidad de la renta. Bajo este criterio, el arrendatario al verse imposibilitado de habilitar el inmueble para el fin que lo tomó en arriendo tenía derecho -no a la reducción de la renta- sino a liberarse de la obligación de pagarla, oponiendo la excepción de contrato no cumplido«.
Añadió que «al margen de la causalidad entre el incumplimiento del arrendador y el del arrendatario de pagar la renta, al considerar el incumplimiento en sentido amplio (cualquier desviación respecto del programa de prestación), las partes se encuentran en una situación de incumplimientos recíprocos, y, al existir dos incumplimientos graves o esenciales, el del arrendador (entrega de una cosa que no sirve) y el del arrendatario (no pago de la renta), procede, por tanto, el ejercicio de la facultad resolutoria por parte de cualquiera (Corte Suprema, roles N° 85755-2021 y N° 49739-2021). En este caso, es el arrendador quien la ejercita y, por todo lo expuesto, resulta procedente su declaración, tal y como lo hacen los jueces del fondo«.
Concluyó la sentencia que «lo razonado lleva a concluir que los jueces del fondo no han incurrido en la infracción al artículo 1552 del Código Civil, desde que al establecer que la arrendadora cumplió imperfectamente su obligación de entrega del inmueble en estado de servir para el fin a que fue arrendado, la arrendataria disponía de la excepción de contrato no cumplido –como efectivamente opuso y se acogió- en una versión que lo liberaba al pago de la renta, y este último incurrió, a su vez, en un incumplimiento en sentido amplio, teniendo derecho el arrendador a poner término al contrato –tal como se solicitó y se declaró en la sentencia recurrida«.