La Primera Sala de la Corte Suprema en sentencia dictada el 13 de octubre de 2025, Rol 17292-2024, acogió un recurso de casación en el fondo y ordenó la cancelación de la inscripción de una compraventa sobre un bien inmueble, ya que en otro litigio se había ordenado el cumplimiento de un pacto de retroventa respecto del mismo bien.
La sentencia razonó que «resuelto el contrato en que se inserta la condición aquel se extinguirá. Por ello, y producto del efecto retroactivo propio de las condiciones resolutorias cumplidas, las partes están obligadas a practicar las restituciones que sean necesarias, de modo que queden en la situación en que se encontraban en el momento inmediatamente anterior a la celebración del contrato que se extingue, como si nunca hubieran contratado. Sobre ello, como vimos anteriormente, tratan los artículos 1882 y 1883 del Código Civil y, más en general, los artículos 1487 y 1567 del mismo Código.
Ahora bien, aunque el Código establece qué sucede cuando se resuelve un contrato, no señala “cuándo” debe entenderse resuelto. Sin embargo, aunque no hay una norma que lo establezca de manera perentoria, el asunto está zanjado, puesto que la doctrina y la jurisprudencia están contestes en que la resolución tiene lugar con la sola materialización del hecho constitutivo de la condición. (Abeliuk Manasevich, René. Las Obligaciones. T.I. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 2008, páginas 506-507). Por su parte, el Profesor Daniel Peñailillo señala que de la redacción de los artículos 1479 y 1487 del Código Civil, se advierte que no sujetan la extinción, en el primero, ni las restituciones ordenadas por el segundo, a la dictación de una sentencia. (Peñailillo Arévalo, Daniel. Obligaciones. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 2003, página 391).
La condición resolutoria ordinaria, entonces, opera de pleno derecho y siendo lo propio de la acción real ir contra tercero adquirente y estando el vendedor en posesión de esa acción por haberse resuelto el contrato de pleno derecho por el ejercicio del pacto de retroventa es claro que puede dirigirse directamente contra ellos sin necesidad de demandar al comprador. (Alessandri Rodríguez, Arturo. Op cit, pág. 719)«.
Añade que «llevadas estas ideas al pacto de retroventa que suscribieron la ejecutante y la ejecutada, queda claro que el contrato se resolvería una vez que el vendedor haga efectiva la facultad concedida por el pacto. La doctrina nacional, encabezada por el Profesor Alessandri y la jurisprudencia de la época que confirma sus postulados, señalan que la facultad solo se entiende ejercida una vez deducida judicialmente la acción respectiva. (Alessandri Rodríguez, Arturo. Op cit, Capítulo X, páginas 711-714).
El empleo de la expresión intentarse, presente en el artículo 1885 del Código Civil, y el sentido forense de tal término parecen ser concluyentes. El contrato se resolverá, entonces, una vez que se ejerce la acción que emana del pacto de retroventa.
Añadió que «lo recién dicho es de la máxima importancia para el caso concreto. Como el contrato ya está resuelto, el juicio que se inicia producto del ejercicio de esa acción no tiene por objeto obtener la declaración de resolución; solo persigue la restitución de la cosa. Con esto, y teniendo especialmente a la vista lo obrado en el proceso, cualquier compraventa o acto de disposición sobre el inmueble objeto de la litis celebrada con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, o incluso de su notificación, constituye la venta de una cosa ajena, inoponible al verdadero dueño, pudiendo instar por su restitución en contra de quien la detente, incluso respecto del tercero, que, en conocimiento del pleito, adquiere el inmueble.
De lo anterior deviene también que la norma del artículo 1491 del Código Civil solo recibe aplicación cuando la enajenación al tercero ocurre estando pendiente la condición, esto es, en el tiempo intermedio entre la celebración del contrato y la ejecución de la facultad de recobrar; pero nunca luego de verificada la condición, pues en tal caso le corresponde al vendedor (ejecutante) las acciones restitutorias correspondientes, propias del dueño.
Lo expresado en el motivo anterior, a su turno, permite sustentar la cancelación de la inscripción a nombre del “tercero adquirente”. Incluso soslayando la mala fe que fuera alegada respecto del actuar posterior a la notificación de la demanda por parte de la ejecutada y del tercero, la cancelación de la inscripción a favor de este último no constituye sino la forma en que debe materializarse la restitución de lo vendido, ya ordenada en fallo dictado por la Corte Suprema«.
CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN Y LA BUENA FE
Sobre este punto el fallo indicó que «la exigencia conforme la cual una inscripción solo pueda cancelarse cuando la sentencia que así lo declare hubiere sido dictada en un juicio ordinario declarativo, siendo cierta, no resulta ser absoluta, puesto que lo necesario para la cancelación es la sustanciación de un debido proceso, donde el demandado haya podido ser oído. (Peñailillo Arévalo, Daniel. Los Bienes. (Santiago: LegalPublishing, 2019), 1012, y las sentencias dictadas por la Corte Suprema el 29 de mayo de 1972 y 22 de agosto de 1991, publicadas, respectivamente en Fallos del Mes N°162, p.72 y N°393, p.367).
Tratándose de la resolución Rol Corte N° 2137- 2022, referida a la improcedencia de la excepción de no empecerle la sentencia opuesta, hay que reiterar la circunstancia que el tercero adquirió la propiedad cuando ya había operado el pacto de retroventa, y el vendedor (ahora ejecutante) había ejercido su derecho y requerido su cumplimiento por medio de una acción judicial ejecutiva que le fue otorgada.
Así, el tercero, conociendo el estado del proceso y del requerimiento judicial del acreedor, suscribió una compraventa de quien no tenía derechos sobre el inmueble por la verificación del pacto de retroventa, circunstancia y efecto que debe asumir, por cuanto declaró en la promesa de compraventa que suscribió con la ejecutada R., el 20 de agosto de 2019, el hecho de conocer la existencia de este proceso y condicionar la venta a la resolución del mismo de “modo favorable a los intereses de la promitente vendedora” -como se consignó en la cláusula décimo sexta de la promesa-, y por lo mismo, al haber suscrito la compraventa antes de verificarse esa condición, no puede sino asumir el resultado del proceso, donde además, como ya se dijo, se asentó la concurrencia de un pacto de retroventa que ya había operado a la suscripción de este último acto. En consecuencia, la causa en curso le resulta oponible«.
Para la Primera Sala, «en lo referente a la buena fe, como se sabe, el artículo 707 del Código Civil chileno, ubicado en el Libro II, Título III, Capítulo II, estipula que “La buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. En todos los otros la mala fe deberá probarse». Este precepto consagra una presunción legal, lo que implica una regla fundamental en el sistema jurídico. En principio, se asume que toda persona actúa con honestidad y rectitud, y consecuentemente, la carga de la prueba recae sobre aquel que alega la mala fe de otro, invirtiendo la regla general probatoria.
La elección legislativa de establecer esta presunción como regla general en el derecho privado es un mecanismo para la estabilidad jurídica. Si la buena fe tuviera que ser probada en cada interacción, la incertidumbre se apoderaría de las transacciones y relaciones, volviéndolas excesivamente complejas y propensas a litigios. Al presumir la buena fe, el derecho facilita el comercio y la interacción social, disminuyendo los costos de transacción y fomentando un ambiente de confianza. Esta disposición actúa como un pilar fundamental para el funcionamiento armónico de la sociedad civil, incentivando implícitamente la conducta honesta al convertir su ausencia en una excepción que requiere prueba, en lugar de una norma que deba ser constantemente verificada. Esta orientación se alinea con la concepción de la buena fe como un «módulo de corrección flexible» y un principio que informa la totalidad del sistema jurídico«.
La sentencia indicó que «no cabe duda que la ejecutada ha actuado en el proceso con evidente infracción al principio de buena fe, al suscribir el contrato de compraventa con un tercero el 21 de enero de 2021, estando pendiente la resolución del conflicto por parte de esta Corte Suprema, y si bien no existía una prohibición de enajenación, las alegaciones mantenidas en el proceso evidencian una intención de no cumplir las obligaciones emanadas del contrato de compraventa suscrito en 2011 con la ejecutante, mostrando en sus alegatos una contradicción con cuestiones asentadas en el proceso, como lo reseñado en la causa V-136-2016 del Cuarto Juzgado de Letras de Talca, donde se declaró suficiente -por resolución firme- el pago por consignación de la ejecutante, donde se desestimaron sus postulados, lo que luego ha reiterado en esta causa. Las alegaciones sobre el alcance del pago no fueron ventiladas en un proceso ordinario tal como se expresó por esta Corte Suprema.
La reiteración argumental formulada, además, en diversos incidentes que han sido desestimados dan cuenta de impropiedad de sus actuaciones, tendientes a dilatar el cumplimiento efectivo de sus obligaciones.
Por otra parte, la actitud del tercero no está exenta de reproche, puesto que, como se evidencia en los antecedentes del proceso, tenía pleno conocimiento de la existencia del juicio entre Re. y R. respecto al inmueble, conocimiento que se desprende del contrato de promesa de compraventa suscrito el 20 de agosto de 2019, donde se estableció una condición que supeditaba la compraventa definitiva a la finalización favorable de los juicios contra R. sin que se haya aclarado el porqué, con tan relevante condición, el contrato se haya suscrito finalmente sin esperar la decisión de la Corte Suprema.
Este tercero, al haber procedido con la compraventa el 28 de enero de 2021, a pesar de que la condición suspensiva del contrato de promesa no se había cumplido asumió el riesgo de adquirir un bien cuyo dominio estaba condicionado a una resolución que finalmente fue determinada en la sentencia correspondiente, que ahora dice desconocer«, concluyó.
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