La Primera Sala de la Corte Suprema en sentencia del 24 de marzo de 2023, Rol 46901-2022, señaló que quien obtiene anotación presuntiva de su título en el repertorio adquiere un derecho preferente frente a toda inscripción que se solicite.

El fallo razonó que “esta Corte ha señalado que el repertorio es un libro que debe llevar el conservador de bienes raíces en el que se anotarán los títulos que se le exhiban; acción que se traduce en asentar y dejar constancia tanto de su presentación por parte del interesado para la inscripción, como de su recepción por el empleado encargado del respectivo oficio, y que debe efectuarse por estricto orden de manifestación y cumpliendo las menciones que indica el artículo 24 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces”.

Añadió que “la anotación en dicho libro permite que se respete uno de los principios del Derecho Inmobiliario Registral Formal llamado “de prioridad”, y que está consagrado en los artículos 14 y 17 del Reglamento, que postula que las inscripciones prefieren entre sí por el orden de sus fechas; pues, según lo señala la última disposición citada, una vez que la anotación practicada en el libro que se denomina repertorio se convierte en inscripción genera todos los efectos de tal desde la data de la anotación, no obstante cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra; siempre que, en todo caso, se subsane la causa o motivo que impedía la inscripción dentro del plazo de dos meses, porque, conforme lo previenen los artículos 15 y 16 del indicado estatuto, las anotaciones caducan si no se convierten en inscripción en ese término, y mudan a tal cuando se hace constar que se enmendó la causa o motivo que la imposibilitaba.

Según se advierte, las normas que se denuncian conculcadas y aquellas que regulan el libro denominado repertorio tienen por finalidad velar por el respeto de los principios de “tracto sucesivo continuo” y de “prioridad” que informan el Derecho Inmobiliario Registral Formal, y, con ello, que se mantenga de manera eficiente la historia de la propiedad raíz y se garantice la seguridad jurídica inmobiliaria, tanto lo concernido a la protección de los derechos adquiridos por sus titulares como la certidumbre en las transacciones inmobiliarias”.

Argumentó la Primera Sala que “la práctica registral demuestra que la inscripción de los títulos no es inmediata, retardo que puede originarse porque se verificó alguno de los casos de que tratan los artículos 13 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, lo que requiere de un tiempo prudente para que el interesado pueda subsanar el motivo que obstaculiza la inscripción, también por razones no jurídicas, v.gr., atraso originado por el número de documentos que se registran, corresponde concluir que la interpretación sistemática y lógica que debe darse a la normativa aludida es aquella que determina que quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el repertorio adquiere un derecho preferente frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación, por lo tanto, subsanada la causa que la impedía, como se señaló, el título debe inscribirse y la inscripción genera todos sus efectos desde la data de la anotación en el repertorio, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo de la una a la otra, v.gr., otra anotación en el Repertorio, la inscripción de un embargo o de una prohibición judicial. Postura similar fue la asumida por esta Corte en sentencias de 21 de agosto de 1991 y 29 de marzo de 1994 (R.D.J., t.88, sec. 1ª, p. 46, y R.D.J., t. 91, sec. 1ª, p. 30, respectivamente), de 30 de junio de 2014, y dictadas en las causas Roles 918-2014, 7.449-2012 y 55.060-2016, respectivamente”.