Tercera Sala: Únicas obligaciones subsistentes tras extinción del derecho del arrendador es el pago de la renta de arrendamiento y gastos por servicios comunes

La Tercera Sala de la Corte Suprema en sentencia del 16 de diciembre de 2022, Rol 25173-2022, indicó que las únicas obligaciones subsistentes para el arrendatario tras la expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador es el pago del precio de la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, todo ello, únicamente hasta la restitución efectiva del inmueble a su actual propietario.

Argumentó que «los artículos 1950 y siguientes del Código Civil, tratan en el párrafo 4: “De la expiración del arrendamiento de cosas”, regulando los casos de la expiración del contrato, como opera, los efectos sobre terceros, entre otros.

Tratándose de los bienes raíces urbanos, complementan las normas del Código Civil las disposiciones de la Ley N° 18.101, a cuyo respecto el inciso 1° del artículo 6 señala que: “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continúa obligado a pagar la renta del arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble”, de esta manera, sin perjuicio de lo señalado en el Código Civil, la Ley N°18.101 establece expresamente las obligaciones del arrendatario que subsisten una vez concluido el arrendamiento y que están estrechamente ligadas a las obligaciones de la esencia del contrato que a dicha parte se imponen, a saber, el pago del precio de la renta por el uso y goce de un inmueble del cual no es dueño.

De lo anterior, se desprende que tras la expiración del contrato de arrendamiento recaído en bienes raíces urbanos, la ley impone ciertas obligaciones, en atención a la naturaleza propia de este tipo de contratos de arrendamiento, dada su particularidad habitacional».

Añadió que «así, entonces, el ya citado artículo 6 inciso 1° de la Ley N° 18.101 refiere que las únicas obligaciones subsistentes para el arrendatario tras la expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador es el pago del precio de la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, todo ello, únicamente hasta la restitución efectiva del inmueble a su actual propietario, en el caso de autos.

En consecuencia, en virtud de lo razonado precedentemente, la sentencia revisada por vía de casación en el fondo ha sido pronunciada con vulneración del mencionado artículo 6 inciso 1° de la Ley N°18.101, puesto que la obligación en el pago del precio de las rentas impagas ante la no restitución del inmueble una vez concluido el contrato tiene su fuente en la ley, porque, precisamente, es la ley la que ha impuesto el pago, de cuyo respecto se infiere que la obligación del arrendatario deriva de la ley y no del contrato, sin perjuicio que para determinarse el monto de las rentas de ocupación ha de estarse a dicho contrato», concluyó.

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